✅ Grob gesagt
-🏠 Immobilienmaklergeschäfte können ohne Lagerbestand begonnen werden, es handelt sich jedoch um ein „Merit-to-Performance“-Geschäft, bei dem keine Maklergebühren erhoben werden, es sei denn, der Deal wird abgeschlossen.
📉 Auch wenn die Fixkosten relativ gering sind, übernehmen bei mehrmonatigen Verkaufsunterbrechungen Zahlungen wie Arbeitskosten, Bürogebühren und Werbegebühren die Führung.
-📱 Während die Zahl der Immobilienmakler zunimmt, vergrößert sich die Kluft zwischen großen und kleinen Unternehmen in den Bereichen Werbung, Digitalisierung und Kundenakquise.
・⚠️ Es ist wichtig zu beachten, dass die Insolvenzstatistik nicht nur reine Zwischenhändler umfasst, sondern auch Unternehmen, die sich um Vertrieb, Mietverwaltung usw. kümmern.
Einführung
Dieses Mal werden wir darüber nachdenken, warum Immobilienmaklerfirmen bankrott gehen.
Was die Immobilienvermittlung betrifft, glaube ich, dass viele Leute den Eindruck haben, dass „es sich um einen Job handelt, bei dem man Immobilien von rechts nach links verlegt und Maklergebühren erhält, sodass die Fixkosten gering sind und die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz geringer ist.“
Wenn Sie nur als Makler tätig sind, benötigen Sie tatsächlich keine Fabriken wie die Fertigungsindustrie oder Rohstoffvorräte wie den Einzelhandel.
Wenn Sie ein Büro mit einer kleinen Anzahl von Mitarbeitern betreiben, Kredite vermeiden und Projekte hauptsächlich durch Empfehlungen erwerben können, ist es möglich, es mit relativ geringen Fixkosten zu betreiben.
Dennoch kam es laut Imperial Databank zwischen Januar und August 2026 zu 86 Insolvenzen von Immobilienagenturen und Maklerfirmen.
Wenn es so weitergeht, wird es im Jahr 2026 rund 130 Fälle geben und sich damit dem Rekordhoch von 133 Fällen im Jahr 2025 nähern.
Allerdings lag die Zahl der Insolvenzen im gleichen Zeitraum des Vorjahres bei 87, was einem Rückgang im gleichen Zeitraum des Jahres 2026 entspricht.
Daher erscheint es angebracht, dies als Fortsetzung der hohen Werte der letzten Jahre zu verstehen und nicht als „einen plötzlichen Anstieg der Insolvenzen im Jahr 2026“
Diese Zahlen und Aggregationsbedingungen sind „Insolventrends in Immobilienagentur- und Maklerunternehmen“ der Teikoku Databank Hier könnt ihr es euch anschauen.
Warum sollte also ein Immobilienmaklerunternehmen, das über keinen Lagerbestand verfügt und in der Lage sein sollte, die Fixkosten niedrig zu halten, bankrott gehen.
Immobilienmakler haben möglicherweise „niedrige Fixkosten“, aber keine „stabilen Renditen“
Maklergebühren sind erst nach Schließung verfügbar
Das auffälligste Merkmal der Immobilienvermittlung besteht darin, dass der Verkauf stark vom Abschluss von Transaktionen abhängt.
Die bloße Auflistung einer Immobilie führt in der Regel nicht zu Maklergebühren.
Egal, wie oft Sie potenziellen Käufern zeigen, wenn ein Deal nicht letztendlich unterzeichnet wird, werden Sie mit dem Deal keine Verkäufe erzielen.
Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus erklärt außerdem, dass es eine gesetzliche Begrenzung für die Höhe der Maklergebühren gibt, die von Kunden erhalten werden können, wenn eine Immobilientransaktion über die Vermittlung eines Immobilienmaklers abgeschlossen wird.
Bezüglich des Maklergebührensystems Informationen zu Immobilientransaktionen des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus Hier könnt ihr es euch anschauen.
Immobilientransaktionen erfordern viel Arbeit, um einen Vertrag abzuschließen, einschließlich Immobilieninspektionen, Werbung, Bearbeitung von Anfragen, Insiderkonsultationen, Aushandlung von Bedingungen, Überprüfung wichtiger Angelegenheiten und Koordinierung mit Finanzinstituten.
Aufgrund einer Änderung der Richtlinien des potenziellen Käufers, der Ergebnisse einer Hypothekenprüfung oder einer Meinungsverschiedenheit mit dem Verkäufer kann es jedoch sein, dass ein Geschäft nicht zustande kommt.
Aus Sicht des Vermittlers ist es möglich, dass er, wenn der Fall nicht abgeschlossen wird, den bis dahin investierten Zeit- und Kostenaufwand nicht vollständig amortisieren kann.
Mit anderen Worten: Es erscheint zutreffender, sich Immobilienmakler als ein Unternehmen vorzustellen, das die Kosten für Geschäftsaktivitäten, die nicht abgeschlossen sind, durch Maklergebühren für abgeschlossene Fälle deckt, als als ein „Unternehmen ohne Kosten“
Maklergebühren werden nicht frei erhöht
Es ist nicht so einfach, einfach die Maklergebühren zu erhöhen, wenn der Umsatz nicht ausreicht.
Gemäß Artikel 46 des Immobiliengeschäftsgesetzes gibt es eine Grenze für die Vergütung, die Immobiliengeschäftsunternehmen über Vermittler oder Agenten erhalten können.
Die aktuellen Hinweise und zugehörigen Materialien sind: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, Recht für Immobilientransaktionen, verwandte Seite Es wurde veröffentlicht.
Selbstverständlich können Sie innerhalb der Grenzen konkrete Gebühren vereinbaren.
Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Geschäftsstruktur, in der zwischengeschaltete Unternehmen die gestiegenen Werbe- und Arbeitskosten frei auf die Preise umlegen können.
In Regionen mit hohem Wettbewerbsdruck ist es wahrscheinlich, dass es in manchen Situationen praktisch schwierig sein kann, die gesetzliche Grenze zu erhalten.
Das eigentliche Produkt sind nicht "Eigentumsinformationen", sondern Kundenkontakt
Betrachtet man die Immobilienvermittlung als „das Geschäft, Immobilien von rechts nach links zu verschieben“, scheint es sich um ein sehr einfaches Geschäft zu handeln.
Heutzutage können Verbraucher viele Immobilienangebote jedoch direkt im Internet finden.
Immobilieninformationen selbst stellen nicht unbedingt einen starken Differenzierungsfaktor für zwischengeschaltete Unternehmen dar.
Für einen Vermittler ist es wichtig, Vermittlungsanfragen von Eigentümern zu erhalten, die einen Verkauf in Erwägung ziehen, von Kunden, die einen Kauf oder eine Miete in Erwägung ziehen, konsultiert zu werden und das Vertrauen aufrechtzuerhalten, bis der Deal abgeschlossen ist.
Mit anderen Worten: Der Vermittler konkurriert nicht nur mit der Immobilie selbst, sondern auch mit den Kontaktstellen zwischen Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.
Um den Kontakt mit diesem Kunden sicherzustellen, benötigen Sie eine Website, eine Immobilieninformationsseite, Werbung, Handelsvertreter, Geschäfte, Empfehlungsnetzwerke usw.
Eine vollständige Senkung der Fixkosten wird Ihr Geschäft erleichtern, kann aber gleichzeitig Ihre Fähigkeit, Kunden zu gewinnen, schwächen.
Hier liegt meiner Meinung nach die Schwierigkeit im Immobilienmaklergeschäft.
Selbst wenn Sie mit niedrigen Fixkosten beginnen, werden Ihre Fixkosten mit zunehmendem Wachstum steigen
Steigender Personalbestand wird zu monatlichen Zahlungen führen
Beim Betrieb mit einer Person oder einer kleinen Gruppe können die Fixkosten recht niedrig gehalten werden.
Wenn Sie jedoch Vertriebs- oder Verwaltungspersonal einstellen, um den Umsatz zu steigern, erhalten Sie monatliche Zahlungen wie Gehälter und Sozialversicherungsbeiträge.
Maklergebühren unterliegen dem Vertragsabschluss, die Arbeitskosten müssen jedoch unabhängig davon bezahlt werden, ob ein Abschluss erfolgt oder nicht.
Dies führt zu einem Ungleichgewicht, wenn die Verkäufe variable Kosten haben, während die Ausgaben Fixkosten sind.
Je mehr Unternehmen Geschäfte auf der Grundlage der Anzahl der Verträge, die sie während der Boomphase unterzeichnet haben, einführten oder eröffneten, desto größer waren die Auswirkungen eines Rückgangs der Verträge.
Immobilien erfordern eine bestimmte Geschäftsbasis
Der Immobilienhandel ist kein Geschäft, das frei nur mit einem Computer und einem Mobiltelefon gestartet werden kann.
Um eine Lizenz zu erhalten, müssen Sie die Anforderungen des Unternehmens erfüllen und jedes Unternehmen muss über einen eigenen Immobilienmakler verfügen, der mindestens jede fünfte Person im Immobiliengeschäft beschäftigt.
Sie müssen außerdem eine Geschäftsgarantie hinterlegen oder einem Garantieverband beitreten und einen Beitrag zur Zahlungsgeschäftsgarantie zahlen.
In Bezug auf diese Systeme Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus Shikoku Regional Development Bureau Leitfaden zur Beantragung einer Gewerbelizenz für Immobilientransaktionen Hier könnt ihr es euch anschauen.
Daher handelt es sich, auch wenn es im kleinen Maßstab betrieben werden kann, nicht um ein Unternehmen, das keine komplette Ausrüstung oder Personal benötigt.
Diese institutionellen Belastungen allein werden jedoch nicht zum Bankrott führen, und es wird davon ausgegangen, dass die Belastung durch den Cashflow aufgrund der Überschneidung von Arbeitskosten und Werbeausgaben infolge der Expansion des Unternehmens zunehmen wird.
Wichtig ist auch der anhaltende Anstieg der Immobilienmakler
Betrachtet man allein die Zahl der Insolvenzen, so scheint es, dass der Immobilienmaklermarkt selbst schrumpft.
Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus betrug die Zahl der Immobilientransaktionsunternehmen Ende März 2025 jedoch 132.291, was einem Anstieg von 1.708 Unternehmen gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr entspricht, was einem Anstieg von 1,3% entspricht.
Dies ist das 11. Jahr in Folge, in dem die Zahl der Immobilienmakler gestiegen ist.
Diese Zahl ist Umfrage zum Status der Durchsetzung des Immobiliengeschäftsgesetzes für das Geschäftsjahr 2024 des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus Es wurde veröffentlicht.
Mit anderen Worten, während die Insolvenzen auf einem hohen Niveau bleiben, treten auch neue Unternehmen in den Markt ein.
Je mehr Unternehmen auf den Markt kommen, desto mehr Wettbewerb wird es um dieselbe Region, denselben Kundenstamm und dieselben Immobilien geben.
Die Teikoku-Datenbank analysiert, dass aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs infolge der steigenden Zahl neuer Marktteilnehmer ein gewisses Maß an Auswahl voranschreitet.
Darüber hinaus weist der Bericht darauf hin, dass die Kluft bei den Fähigkeiten zur Kundengewinnung zwischen großen Zwischenhändlern, die Online-Insiderwissen, künstliche Intelligenz und KI (Künstliche Intelligenz) nutzen, und kleinen und mittleren Unternehmen, denen es schwerfällt, in die digitale Transformation und die digitale Transformation (DX) zu investieren, immer größer werden könnte.
Diese Analyse auch Imperial Databank-Umfrage Es ist dort aufgeführt.
Unternehmen, die die Fixkosten niedrig halten, sind nicht unbedingt schwach.
Unternehmen mit starken lokalen Empfehlungsnetzwerken, Fachwissen in bestimmten Immobilienbereichen und kontinuierlicher Beratung mit bestehenden Kunden können möglicherweise ohne umfangreiche Werbung agieren.
Wenn Unternehmen hingegen, die nicht über Empfehlungsnetzwerke oder eigene Kundenakquisekanäle verfügen, die Werbekosten senken, wird es für sie schwierig, überhaupt neue Deals zu erwerben.
Die Vorstellung, dass „wir nicht pleitegehen, wenn wir die Fixkosten senken“, setzt implizit voraus, dass es auch weiterhin Fälle geben wird.
Betrachten Sie Insolvenzstatistiken nicht als „reine Maklerinsolvenzen“
Beim Lesen dieser Statistiken sollten Sie auch auf die zusammengestellten Elemente achten.
Laut der Imperial Databank umfasst der Begriff „Immobilienagentur und Makler“ Unternehmen, die Grundstücke und Gebäude kaufen und verkaufen, Mietwohnungen und Mietobjekte vermieten und vermitteln sowie das Management übernehmen.
Daher kann nicht der Schluss gezogen werden, dass es sich bei allen 86 aufgeführten Insolvenzen um reine Zwischenunternehmen ohne Lagerbestand handelte.
Unternehmen, die Immobilien im eigenen Haus erwerben und weiterverkaufen, benötigen Vorfinanzierungen und Kredite.
Wenn Sie Vermietungen verwalten oder in verwandten Unternehmen tätig sind, können Ihnen andere Kosten und vertragliche Verbindlichkeiten entstehen, als wenn Sie Vollzeitmakler wären.
Tatsächlich beliefen sich die Gesamtschulden aus Insolvenzen von Januar bis August 2026 auf etwa 7,983 Milliarden Yen, und es gab fünf Insolvenzen mit Schulden von 500 Millionen Yen oder mehr.
Andererseits gab es 60 Insolvenzen mit Schulden von weniger als 50 Millionen Yen, was 69,8% der Gesamtzahl entspricht.
Diese Zahlen sind Umfrage zu Insolvenztrends der Teikoku-Datenbank Es ist von.
Die Ergebnisse zeigen, dass es viele Insolvenzen bei kleinen Unternehmen gibt, aber auch eine Mischung von Unternehmen mit relativ hohen Schulden.
Ich denke, wir sollten vorsichtig sein, wenn wir allein aus der Überschrift des Artikels verstehen, dass "Vermittlungsunternehmen, denen es an Lagerbeständen mangelt, nacheinander bankrott gehen"
So betrachten Sie die Zahl der „86 Insolvenzen“
Die jüngste Bilanz der Imperial Data Bank geht von Insolvenzen mit Schulden von über 10 Millionen Yen aus, die rechtmäßig beglichen wurden.
Nicht dazu zählen alle Unternehmen, die ihre Geschäftstätigkeit eingestellt haben, ihre Geschäftstätigkeit eingestellt haben oder deren Schuldenstand die Kriterien nicht erfüllt.
Darüber hinaus unterscheiden sich die Anzahl der Immobilienmakler im Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sowie die Anzahl der Insolvenzen in der Kaiserlichen Datenbank in Umfang und Aggregationszeitraum.
Daher ist es nicht angebracht, einfach 86 Fälle durch die Zahl der Immobilienmakler, 132.291, zu dividieren, um zur "Insolvenzrate" zu gelangen
Bezogen auf die Gesamtzahl der Unternehmen erscheint es jedoch natürlicher anzunehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Unternehmen mit schwacher Kundenakquise und schwachen finanziellen Ressourcen den Markt verlassen, während er weiter eintritt, und nicht die Immobilienmaklerbranche als Ganzes mit Überlebensschwierigkeiten konfrontiert ist.
Eine hohe Zahl an Insolvenzen ist nicht unbedingt dasselbe wie eine branchenweite Rezession.
Die Teikoku Databank weist außerdem darauf hin, dass die Einnahmen großer Immobilienverwaltungs- und Maklerfirmen in der gesamten Hauptstadtregion zwar steigen, Finanzkraft und externe PR-Macht jedoch der Schlüssel zur Geschäftskontinuität sind.
Im selben Immobilienmaklergeschäft scheint es sowohl große Unternehmen zu geben, denen es gut geht, als auch kleine und mittlere Unternehmen, die Schwierigkeiten haben, Geschäfte zu erwerben.
Was für ein Maklerunternehmen benötigt wird, das wahrscheinlich nicht bankrott gehen wird
Die Ansicht, dass Immobilienmakler zu niedrigen Fixkosten arbeiten können, ist nicht falsch.
Wenn Sie keinen Lagerbestand haben, weniger Kredite aufnehmen und mit einer kleinen Anzahl von Personen zusammenarbeiten, können Sie Ihren Break-Even-Punkt senken.
Damit dies jedoch möglich ist, ist ein System erforderlich, das die kontinuierliche Beschaffung von Projekten zu geringen Kosten ermöglicht.
Als Managementgrundlage kommen beispielsweise folgende in Frage:
- Laufende Empfehlungen von früheren Kunden und Experten
- Über andere Kenntnisse und Erfahrungen verfügen als andere Unternehmen in einer bestimmten Region oder einem bestimmten Immobilienbereich
- Richtige Verteilung der Einnahmequellen, ohne sich ausschließlich auf Handelsvermittler zu verlassen
- Beeilen Sie sich nicht, Geschäfte zu mieten oder zu eröffnen, vorausgesetzt, dass in Boomzeiten Verkäufe getätigt werden
- Sicherung von Geldern, die auch dann weitergezahlt werden können, wenn mehrere Monate lang keine Vereinbarungen bestehen
- Reduzieren Sie nicht nur die Werbekosten, sondern verfügen Sie auch über Ihre eigenen einzigartigen Kanäle zur Kundengewinnung
Wenn Sie jedoch in den Kauf, Weiterverkauf, die Verwaltung, das Unterleasing usw. einsteigen, um Ihre Einnahmequellen zu verteilen, entstehen Ihnen auch neue finanzielle Belastungen und Risiken.
Die Diversifizierung Ihres Unternehmens erhöht nicht immer die Sicherheit.
Die Managementrisiken dürften stark variieren, je nachdem, ob das Unternehmen seine Agilität als Vollzeitvermittler beibehält oder Kapital investiert, um sein Geschäft auszubauen.
Zusammenfassung
Immobilienvermittlung ist sicherlich ein Geschäft, das mit relativ wenig Ausrüstung und Lagerbestand gegründet werden kann.
Wenn wir eine Ein-Personen-Verwaltung, keine Kreditaufnahme, kein Inventar und eine auf Empfehlungen basierende Struktur beibehalten können, scheint es möglich, das Insolvenzrisiko erheblich zu verringern.
Kleine Fixkosten und stabile Umsätze sind jedoch zwei verschiedene Themen.
Maklergebühren werden erst nach Abschluss der Transaktion erhoben, während die Kosten und der Zeitaufwand für die Kundengewinnung und -abwicklung vor Vertragsabschluss zuerst anfallen.
Darüber hinaus vergrößert sich mit der steigenden Zahl von Immobilienmaklern die Kluft zwischen großen Unternehmen und kleinen und mittleren Unternehmen in den Bereichen Werbung, Digitalisierung und Kundenakquise.
Der Grund für die Insolvenz von Immobilienmaklerfirmen lässt sich nicht mit einem Wort erklären: „hohe Fixkosten.“
Das grundlegende Problem liegt vielmehr darin, dass die bisherigen Ausgaben im Verhältnis zum Zeitpunkt und zur Sicherheit der Verkäufe höher werden und die Mittel aufgebraucht sind.
Was die Immobilienangebote zu sein scheinen, verschieben Immobilienagenturen von rechts nach links.
Ich denke, was das Überleben eines Unternehmens wirklich bestimmt, ist, ob es eine kontinuierliche und profitable Verbindung zu den Menschen aufrechterhalten kann, die die Immobilie verkaufen oder kaufen möchten.
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