✅ 粗略地說
-🏠 房地產經紀可以在沒有庫存的情況下開始,但它是一種「按績效收費」的業務,除非交易完成,否則不收取經紀費。
📉 即使固定成本相對較小,如果銷售中斷數月,人工費、辦公室費和廣告費等付款將佔據主導地位。
-📱 雖然房地產經紀人的數量正在增加,但大企業和小型企業在廣告、數位化和客戶獲取方面的差距正在擴大。
・⚠️ 值得注意的是,破產統計不僅包括純粹的中介公司,還包括處理銷售、租賃管理等業務的企業。
介紹
這次,我們將探討房地產經紀公司破產的原因。
關於房地產經紀,我認為很多人有這樣的印象:“這是一項將房產從右向左移動並收取經紀費的工作,因此固定成本很小,破產的可能性較小。”
事實上,如果你只做經紀,你就不需要像製造業這樣的工廠或像零售業這樣的商品庫存。
如果您可以用少量人員經營辦公室,避免借貸,並主要透過推薦獲取項目,那麼就可以以相對較低的固定成本來運營它。
然而,根據帝國資料庫的數據,2026 年 1 月至 8 月期間,共有 86 家房地產經紀公司和經紀公司破產。
如果這種情況繼續以這樣的速度發展,2026年將有約130例病例,接近2025年133例的歷史新高。
不過,去年同期破產數量為87起,比2026年同期減少1起。
因此,似乎應該將此理解為近年來高水準的延續,而不是「2026 年破產數量突然激增」
這些數字和聚合條件是Teikoku 資料庫的“房地產代理和經紀業務的破產趨勢”您可以在這裡查看。
那麼,為什麼一家沒有庫存、應該能夠降低固定成本的房地產經紀公司會破產呢。
房地產經紀可能有“較低的固定成本”,但沒有“穩定的回報”
經紀費僅在交易完成後才收取
房地產經紀最顯著的特徵是銷售嚴重依賴交易的完成。
僅僅列出房產通常不會產生任何經紀費。
無論您向潛在買家展示多少次,如果交易最終沒有簽署,您將不會從交易中獲得任何銷售。
土地、基礎設施、交通和旅遊部還解釋說,透過房地產經紀人的經紀完成房地產交易時,可以從客戶那裡收到的經紀費金額有法律限制。
關於經紀費制度,土地、基礎設施、交通和旅遊部房地產交易資訊您可以在這裡查看。
房地產交易需要大量工作才能簽訂合同,包括房產檢查、廣告、處理詢問、內部諮詢、談判條款、審查關鍵事項以及與金融機構協調。
然而,由於潛在買家政策的變化、抵押貸款審查的結果或與賣方的分歧,交易可能無法完成。
從中介機構的角度來看,如果案件沒有結案,他們可能無法完全收回迄今為止投入的時間和費用。
換句話說,將房地產經紀視為透過已結案案件的經紀費來收回未結案業務活動成本的企業,而不是「沒有成本的企業」似乎更準確
經紀費不會自由增加
如果銷售額不足,這並不像簡單地增加經紀費那麼簡單。
根據《房地產交易業務法》第46條,房地產交易公司透過中介機構或代理人可以獲得的報酬是有限的。
目前的通知和相關資料是:土地、基礎設施、交通和旅遊部房地產交易法相關頁面該消息已公開。
當然,您可以在限額內就具體費用達成協議。
然而,這並不是中介公司可以自由地將廣告和勞動成本的增加轉嫁給價格的商業結構。
在競爭激烈的地區,在某些情況下獲得法定限額可能實際上很困難。
真正的產品不是“物業資訊”,而是客戶聯繫
如果你將房地產經紀視為“將房產從右向左移動的業務”,那麼它似乎是一項非常簡單的業務。
然而,如今消費者可以在網路上直接找到許多房產清單。
財產資訊本身並不一定對中介公司構成強烈的差異化因素。
對於中介機構來說,重要的是接收考慮出售的業主的調解請求、接受考慮購買或租賃的客戶的諮詢,並在交易完成之前保持信任。
換句話說,中介不僅與房產本身競爭,也與賣方、買方、房東和租戶之間的聯絡點競爭。
為了確保與該客戶聯繫,您需要一個網站、房地產資訊網站、廣告、銷售代表、商店、推薦網路等。
完全削減固定成本將使您的業務變得更容易,但同時,它可能會削弱您獲取客戶的能力。
我認為這就是房地產經紀業務的困難所在。
即使你一開始的固定成本很低,你的固定成本也會隨著你的成長而增加
增加人員配置水準將導致每月付款
當與一個人或一個小團體一起運作時,固定成本可以保持相當低。
但是,如果您僱用銷售人員或行政人員來增加銷售額,您將每月收到工資和社會保險繳款等付款。
經紀費須在合約結束時支付,但無論是否簽訂合同,都必須支付人工費用。
結果,出現了銷售成本可變、支出成本固定的不平衡現象。
根據繁榮時期簽訂的交易數量,採用或開設商店的公司越多,交易下降的影響就越大。
房地產需要一定的商業基礎
房地產交易不是一項僅使用電腦和手機就可以自由開始的業務。
要獲得許可證,您必須滿足公司的要求,並且每家公司必須擁有專門的房地產經紀人,從事房地產業務的人員比例至少為五分之一。
您還需要存入商業擔保,或加入擔保協會並向支付商業擔保繳納捐款。
關於這些系統,國土交通省 四國地區發展局 房地產交易營業執照申請指南您可以在這裡查看。
因此,即使可以小規模經營,也不是一項不需要完整設備或人員的業務。
然而,僅靠這些機構負擔並不能導致破產,人們認為,由於業務擴張導致勞動成本和廣告費用重疊,現金流負擔將會增加。
房地產經紀人的持續成長也很重要
僅從破產數量來看,房地產經紀市場本身似乎正在萎縮。
不過,根據國土交通省的數據,截至2025年3月底,房地產交易企業數量為132,291家,比上一財年增加1,708家,增幅為1。3%。
這是房地產經紀人數量連續第11年增加。
這個數字是土地、基礎設施、交通和旅遊部 2024 財年房地產交易商業法執行狀況調查該消息已公開。
換句話說,雖然破產率仍然很高,但新企業也正在進入市場。
進入市場的公司越多,同一地區、同一客戶群和相同物業的競爭就越激烈。
Teikoku 資料庫分析稱,由於新進入者數量的增加導致競爭加劇,一定程度的選拔正在取得進展。
此外,報告指出,利用線上內幕知識、人工智慧和AI（人工智慧）的大型中介公司與難以投資數位轉型和數位轉型（DX）的中小型企業之間的客戶獲取能力差距可能正在擴大。
該分析也帝國資料庫調查它被列在那裡。
降低固定成本的公司不一定很弱。
擁有強大的本地推薦網絡、特定房地產領域的專業知識以及與現有客戶持續協商的公司可能無需大量廣告即可運作。
另一方面,如果沒有推薦網路或自己的客戶獲取管道的公司削減廣告成本,他們甚至很難獲得新的交易。
「如果我們削減固定成本,我們就不會破產」的想法隱含地假設案件將繼續出現。
不要將破產統計數據視為「純粹的經紀破產」
閱讀這些統計數據時,您還應該注意正在編制的項目。
根據帝國資料庫的數據,「房地產代理和經紀」包括買賣土地和建築物、租賃和經紀出租公寓和出租房產以及管理的企業。
因此,不能得出結論說列出的所有 86 家破產企業都是純粹的中介企業,沒有庫存。
內部收購和轉售房產的企業需要投入資金和借款。
如果您管理租賃或從事相關業務,您可能會承擔與全職經紀人不同的成本和合約責任。
事實上,2026年1月至8月破產債務總額約79。83億日元,其中5起破產債務達到或超過5億日元。
另一方面,破產案件60起,債務金額低於5,000萬日元,佔總數的69。8%。
這些數字是Teikoku 資料庫破產趨勢調查已經過去了。
調查結果顯示,小型企業破產的情況較多,但負債相對較大的企業也較多。
我認為,僅從文章標題來看,我們就應該謹慎理解「缺乏庫存的中介公司正在相繼破產」
如何看待「86家破產」的數字
帝國資料庫的最新統計顯示,破產案件債務超過 1,000 萬日元,並已合法解決。
這並不包括所有已經倒閉、停止營運或債務水準不符合標準的公司。
此外,土地、基礎設施、交通和旅遊部的房地產經紀人數量以及帝國資料庫的破產數量在範圍和匯總期間有所不同。
因此,簡單地將 86 起案件除以房地產經紀人的數量 132,291 來得出「破產率」是不合適的
然而,就企業總數而言,似乎更自然的是假設一定數量的客戶獲取和財務資源薄弱的企業在繼續進入市場時正在離開市場,而不是整個房地產經紀行業面臨生存困難。
高水準的破產並不一定與全行業的經濟衰退相同。
Teikoku Databank也指出,雖然首都地區主要房地產管理和經紀公司的收入正在增加,但財務實力和外部公關能力是業務連續性的關鍵。
在同一個房地產經紀業務中,似乎既有表現良好的大公司,也有難以獲得交易的中小型企業。
一家不太可能破產的經紀公司需要什麼
認為房地產經紀可以以較低的固定成本運作的觀點並沒有錯。
如果您沒有庫存、借款較少且與少數人合作,您可以降低損益平衡點。
然而,要實現這一目標,需要一個能夠以低成本持續收購專案的系統。
例如,可以考慮以下管理基礎:
- 過去客戶和專家的持續推薦
- 擁有與特定地區或房地產領域的其他公司不同的知識和經驗
- 合理分配收入來源,不依賴貿易中介
- 不要急於僱用或開設商店,假設銷售處於繁榮時期
- 確保即使幾個月內沒有協議也可以繼續支付的資金
- 不僅降低廣告成本,還擁有自己獨特的客戶獲取管道
然而,如果您為了分散收入來源而進行購買、轉售、管理、轉租等,您也會承擔新的財務負擔和風險。
業務多元化並不總是能提高安全性。
管理風險可能會有很大差異,這取決於公司是否保持作為全職中介機構的靈活性或投資資本來擴大業務。
總結
房地產經紀無疑是一項只需相對較少的設備和庫存即可開始的業務。
如果我們能夠維持單人管理、不借貸、不庫存和基於推薦的結構,似乎可以顯著降低破產風險。
然而,固定成本低和銷售穩定是兩個不同的問題。
經紀費僅在交易完成後產生,而先產生在合約最終確定之前獲取客戶並與他們打交道所需的成本和時間。
此外,隨著房地產經紀人數量的增加,大公司和中小企業在廣告、數位化和客戶獲取能力方面的差距正在擴大。
房地產經紀公司破產的原因不能用一個字來解釋:「固定成本高」
相反,根本問題在於,相對於銷售的時間和確定性,先前的支出變得更重,資金耗盡。
房地產仲介的房產清單似乎正在從右向左移動。
我認為真正決定公司生存的是它是否能夠與想要出售或購買房產的人保持持續且有利可圖的聯繫。
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