✅ En gros
-🏠 Le courtage immobilier peut être démarré sans inventaire, mais il s'agit d'une activité de « mérite à la performance » où aucun frais de courtage n'est facturé à moins que la transaction ne soit conclue.
📉 Même si les coûts fixes sont relativement faibles, si les ventes sont interrompues pendant plusieurs mois, les paiements tels que la main-d'œuvre, les frais de bureau et les frais de publicité prendront le dessus.
-📱 Alors que le nombre d’agents immobiliers augmente, l’écart entre les grandes et les petites entreprises en matière de publicité, de numérisation et d’acquisition de clients se creuse.
・⚠️ Il est important de noter que les statistiques de faillite incluent non seulement les sociétés purement intermédiaires, mais également les entreprises qui gèrent les ventes, la gestion locative, etc.
Introduction
Cette fois, nous allons réfléchir aux raisons pour lesquelles les sociétés de courtage immobilier font faillite.
En ce qui concerne le courtage immobilier, je pense que beaucoup de gens ont l'impression que « c'est un travail où vous déplacez des propriétés de droite à gauche et recevez des frais de courtage, donc les coûts fixes sont faibles et il est moins probable qu'il fasse faillite »
En fait, si vous vous adressez uniquement au courtage, vous n’avez pas besoin d’usines comme la fabrication ou de stocks de matières premières comme la vente au détail.
Si vous pouvez gérer un bureau avec un petit nombre de personnes, éviter d’emprunter et acquérir des projets principalement par le biais de références, il est possible de l’exploiter avec des coûts fixes relativement faibles.
Néanmoins, selon l’Imperial Databank, il y a eu 86 faillites d’agences immobilières et de courtage entre janvier et août 2026.
Si les choses continuent à ce rythme, il y aura environ 130 cas en 2026, approchant le record de 133 cas en 2025.
Toutefois, le nombre de faillites au cours de la même période l’année dernière était de 87, soit une de moins au cours de la même période en 2026.
Il semble donc approprié de comprendre cela comme une continuation des niveaux élevés observés ces dernières années, plutôt que comme « une augmentation soudaine des faillites en 2026 »
Ces chiffres et conditions d'agrégation sont « Tendances des faillites dans les agences immobilières et les entreprises de courtage » de Teikoku Databank Vous pouvez le vérifier ici.
Alors pourquoi une société de courtage immobilier qui n’a pas de stocks et devrait être en mesure de réduire ses coûts fixes ferait-elle faillite.
Le courtage immobilier peut avoir des « coûts fixes faibles » mais pas des « rendements stables »
Les frais de courtage ne sont disponibles qu'après la clôture
La caractéristique la plus distinctive du courtage immobilier est que les ventes dépendent fortement de la clôture des transactions.
Le simple fait de mettre en vente une propriété n’entraîne généralement pas de frais de courtage.
Peu importe le nombre de fois que vous montrez des acheteurs potentiels, si un accord n'est finalement pas signé, vous ne réaliserez aucune vente grâce à cet accord.
Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme explique également qu'il existe une limite légale au montant des frais de courtage qui peuvent être reçus des clients lorsqu'une transaction immobilière est conclue par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
Concernant le système de frais de courtage, Ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme Informations sur les transactions immobilières Vous pouvez le vérifier ici.
Les transactions immobilières nécessitent beaucoup de travail pour parvenir à un contrat, notamment des inspections immobilières, de la publicité, le traitement des demandes de renseignements, des consultations d’initiés, la négociation des conditions, l’examen des questions clés et la coordination avec les institutions financières.
Toutefois, une transaction peut ne pas être conclue en raison d’un changement dans la politique de l’acheteur potentiel, des résultats d’un examen hypothécaire ou d’un désaccord avec le vendeur.
Du point de vue de l’intermédiaire, si l’affaire n’est pas close, il se peut qu’il ne soit pas en mesure de récupérer entièrement le temps et les dépenses investis jusqu’à ce moment-là.
En d’autres termes, il semble plus exact de considérer le courtage immobilier comme une entreprise qui récupère les coûts des activités commerciales qui ne sont pas clôturées grâce aux frais de courtage pour les dossiers clôturés, plutôt que comme une « entreprise sans coûts »
Les frais de courtage ne sont pas librement augmentés
Ce n’est pas aussi simple que d’augmenter simplement les frais de courtage si les ventes sont insuffisantes.
En vertu de l’article 46 de la loi sur les transactions immobilières, il existe une limite à la rémunération que les sociétés de transactions immobilières peuvent recevoir par l’intermédiaire d’intermédiaires ou d’agents.
Les avis actuels et les documents connexes sont les suivants Page connexe du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sur les transactions immobilières Cela a été rendu public.
Bien entendu, vous pouvez convenir de tarifs spécifiques dans les limites.
Il ne s’agit toutefois pas d’une structure commerciale dans laquelle les sociétés intermédiaires peuvent librement répercuter l’augmentation des coûts de publicité et de main-d’œuvre sur les prix.
Dans les régions hautement compétitives, il est probable que l’obtention de la limite légale puisse s’avérer pratiquement difficile dans certaines situations.
Le véritable produit n'est pas une « information sur la propriété », mais un contact client
Si vous considérez le courtage immobilier comme « l’activité consistant à déplacer des propriétés de droite à gauche », cela semble être une activité très simple.
Cependant, de nos jours, de nombreuses annonces immobilières peuvent être trouvées directement par les consommateurs sur Internet.
Les informations immobilières elles-mêmes ne constituent pas nécessairement un facteur de différenciation important pour les sociétés intermédiaires.
Pour un intermédiaire, il est important de recevoir les demandes de médiation des propriétaires envisageant de vendre, d'être consulté par les clients envisageant d'acheter ou de louer et de maintenir la confiance jusqu'à ce que l'accord soit finalisé.
En d’autres termes, l’intermédiaire est en concurrence non seulement avec le bien lui-même, mais aussi avec les points de contact entre le vendeur, l’acheteur, le propriétaire et le locataire.
Pour assurer le contact avec ce client, vous aurez besoin d'un site internet, d'un site d'information immobilière, de publicité, de représentants commerciaux, de magasins, de réseaux de référence, etc.
Réduire complètement les coûts fixes facilitera votre entreprise, mais en même temps, cela pourrait affaiblir votre capacité à acquérir des clients.
C’est là que je crois que réside la difficulté du secteur du courtage immobilier.
Même si vous commencez avec de faibles coûts fixes, vos coûts fixes augmenteront à mesure que vous grandirez
L’augmentation des effectifs entraînera des paiements mensuels
Lorsqu’on travaille avec une seule personne ou un petit groupe, les coûts fixes peuvent être maintenus assez bas.
Toutefois, si vous embauchez du personnel de vente ou administratif pour augmenter vos ventes, vous recevrez des paiements mensuels tels que des salaires et des cotisations d’assurance sociale.
Les frais de courtage sont soumis à la clôture du contrat, mais les frais de main-d'œuvre doivent être payés indépendamment du fait qu'une clôture soit effectuée ou non.
Il en résulte un déséquilibre lorsque les ventes sont à coût variable, tandis que les dépenses sont à coût fixe.
Plus les entreprises ont adopté ou ouvert des magasins en fonction du nombre de transactions signées pendant la période de boom, plus l’impact d’une baisse des transactions est important.
L'immobilier nécessite une certaine base commerciale
Le commerce immobilier n’est pas une activité qui peut être démarrée librement en utilisant uniquement un ordinateur et un téléphone portable.
Pour obtenir une licence, vous devez répondre aux exigences de l’entreprise, et chaque entreprise doit disposer d’un agent immobilier dédié à raison d’au moins une personne sur cinq engagée dans le secteur immobilier.
Vous devrez également déposer une garantie commerciale ou adhérer à une association de garantie et verser une contribution à la garantie commerciale de paiement.
Concernant ces systèmes, Ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme Bureau de développement régional de Shikoku Guide de demande de licence commerciale pour les transactions immobilières Vous pouvez le vérifier ici.
Par conséquent, même si elle peut être exploitée à petite échelle, il ne s’agit pas d’une entreprise qui ne nécessite pas d’équipement ou de personnel complet.
Toutefois, ces charges institutionnelles à elles seules ne conduiront pas à la faillite, et on pense que la charge de trésorerie augmentera en raison du chevauchement des coûts de main-d’œuvre et des dépenses publicitaires résultant de l’expansion de l’entreprise.
L’augmentation continue du nombre d’agents immobiliers est également importante
Si l’on considère uniquement le nombre de faillites, il semble que le marché du courtage immobilier lui-même soit en déclin.
Toutefois, selon le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, le nombre d'entreprises de transactions immobilières à la fin du mois de mars 2025 était de 132 291, soit une augmentation de 1 708 entreprises par rapport à l'exercice précédent, soit une augmentation de 1,3 %.
Il s’agit de la 11e année consécutive d’augmentation du nombre d’agents immobiliers.
Ce numéro est Enquête sur l'état d'application de la loi sur les transactions immobilières du ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme pour l'exercice 2024 Cela a été rendu public.
En d’autres termes, même si les faillites restent à un niveau élevé, de nouvelles entreprises entrent également sur le marché.
Plus il y aura d’entreprises qui entreront sur le marché, plus il y aura de concurrence pour la même région, la même clientèle et les mêmes propriétés.
La banque de données Teikoku analyse qu'un certain degré de sélection progresse en raison de la concurrence accrue résultant de l'augmentation du nombre de nouveaux entrants.
En outre, le rapport souligne que l’écart dans les capacités d’acquisition de clients pourrait se creuser entre les grandes entreprises intermédiaires qui utilisent les connaissances privilégiées en ligne, l’intelligence artificielle et l’IA (intelligence artificielle), et les petites et moyennes entreprises qui ont du mal à investir dans la transformation numérique et la transformation numérique (DX).
Cette analyse également Enquête sur la banque de données impériale Il y est répertorié.
Les entreprises qui maintiennent les coûts fixes à un niveau bas ne sont pas nécessairement faibles.
Les entreprises disposant de solides réseaux de référence locaux, d’une expertise dans des domaines immobiliers spécifiques et d’une consultation continue avec les clients existants peuvent être en mesure de fonctionner sans publicité extensive.
En revanche, si les entreprises qui ne disposent pas de réseaux de parrainage ou de leurs propres canaux d’acquisition de clients réduisent leurs coûts publicitaires, il leur devient difficile d’obtenir de nouvelles offres.
L’idée selon laquelle « si nous réduisons les coûts fixes, nous ne ferons pas faillite » suppose implicitement que les affaires continueront d’arriver.
Ne considérez pas les statistiques de faillite comme des « faillites purement de courtage »
Lorsque vous lisez ces statistiques, vous devez également prêter attention aux éléments compilés.
Selon l'Imperial Databank, « agence immobilière et courtage » comprend les entreprises qui achètent et vendent des terrains et des bâtiments, louent et négocient des appartements locatifs et des propriétés locatives, ainsi que la gestion.
On ne peut donc pas conclure que les 86 faillites répertoriées étaient des entreprises purement intermédiaires et sans stock.
Les entreprises qui acquièrent et revendent des propriétés en interne ont besoin de fonds d’intrants et d’emprunts.
Si vous gérez des locations ou exercez des activités connexes, vous risquez d’encourir des coûts et des responsabilités contractuelles différents de ceux si vous étiez courtier à temps plein.
En fait, la dette totale des faillites de janvier à août 2026 était d’environ 7,983 milliards de yens, et il y a eu cinq faillites avec des dettes de 500 millions de yens ou plus.
En revanche, il y a eu 60 faillites avec des dettes inférieures à 50 millions de yens, soit 69,8 % du total.
Ces chiffres sont Enquête sur les tendances de la faillite de la banque de données Teikoku C'est par.
Les résultats montrent qu’il existe de nombreuses faillites parmi les petites entreprises, mais aussi un mélange d’entreprises ayant des dettes relativement importantes.
Je pense que nous devrions être prudents quant à la compréhension, à partir du seul titre de l’article, que « les entreprises intermédiaires qui manquent de stocks font faillite les unes après les autres »
Comment regarder le chiffre de « 86 faillites »
Le dernier décompte de l'Imperial Data Bank fait état de faillites avec des dettes de plus de 10 millions de yens qui ont été réglées légalement.
Cela n’inclut pas toutes les entreprises qui ont fait faillite, ont cessé leurs activités ou dont le niveau d’endettement ne répond pas aux critères.
En outre, le nombre d'agents immobiliers au sein du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme ainsi que le nombre de faillites au sein de la Banque impériale de données diffèrent en termes de portée et de période d'agrégation.
Il n’est donc pas approprié de diviser simplement 86 cas par le nombre d’agents immobiliers, soit 132 291, pour arriver au « taux de faillite »
Toutefois, par rapport au nombre total d’entreprises, il semble plus naturel de supposer qu’un certain nombre d’entreprises ayant une faible acquisition de clients et de ressources financières quittent le marché au fur et à mesure de son entrée, plutôt que le secteur du courtage immobilier dans son ensemble confronté à des difficultés de survie.
Des niveaux élevés de faillites ne sont pas nécessairement la même chose qu’une récession à l’échelle du secteur.
Teikoku Databank souligne également que même si les revenus des principales sociétés de gestion et de courtage immobiliers augmentent dans toute la région de la capitale, la solidité financière et le pouvoir de relations publiques externes sont essentiels à la continuité des activités.
Dans le même secteur de courtage immobilier, il semble qu’il y ait à la fois de grandes entreprises qui se portent bien et des petites et moyennes entreprises qui ont du mal à conclure des affaires.
Ce qu’il faut pour une société de courtage qui a peu de chances de faire faillite
L’idée selon laquelle le courtage immobilier peut fonctionner à de faibles coûts fixes n’est pas fausse.
Si vous n’avez pas de stock, empruntez moins et travaillez avec un petit nombre de personnes, vous pouvez réduire votre seuil de rentabilité.
Toutefois, pour que cela soit possible, il faut un système permettant l’acquisition continue de projets à faible coût.
Par exemple, les fondements de gestion suivants peuvent être envisagés :
- Références continues d'anciens clients et experts
- Avoir des connaissances et une expérience différentes de celles des autres entreprises d'une région ou d'un domaine immobilier particulier
- Répartir correctement les sources de revenus sans dépendre uniquement des intermédiaires commerciaux
- Ne vous précipitez pas pour embaucher ou ouvrir des magasins, en supposant des ventes en période de boom
- Garantir des fonds qui peuvent continuer à être versés même s'il n'y a pas d'accords pendant plusieurs mois
- Non seulement réduisez les coûts publicitaires, mais disposez également de vos propres canaux d'acquisition de clients uniques
Cependant, si vous vous lancez dans l’achat, la revente, la gestion, la sous-location, etc. afin de répartir vos sources de revenus, vous encourrez également de nouvelles charges et risques financiers.
Diversifier votre entreprise n’augmente pas toujours la sécurité.
Les risques de gestion sont susceptibles de varier considérablement selon que l’entreprise maintient son agilité en tant qu’intermédiaire à temps plein ou investit des capitaux pour développer ses activités.
Résumé
Le courtage immobilier est certainement une activité qui peut être démarrée avec relativement peu d’équipement et de stocks.
Si nous parvenons à maintenir une gestion par une seule personne, sans emprunt, sans inventaire et avec une structure basée sur le référencement, il semble possible de réduire considérablement le risque de faillite.
Toutefois, les petits coûts fixes et les ventes stables sont deux problèmes différents.
Les frais de courtage ne sont perçus qu'une fois la transaction terminée, tandis que les coûts et le temps nécessaires pour acquérir des clients et traiter avec eux avant la finalisation du contrat sont engagés en premier.
En outre, à mesure que le nombre d’agents immobiliers augmente, l’écart entre les grandes entreprises et les petites et moyennes entreprises en matière de publicité, de numérisation et de capacités d’acquisition de clients se creuse.
La raison pour laquelle les sociétés de courtage immobilier font faillite ne peut pas être expliquée en un mot : « coûts fixes élevés »
Le problème fondamental réside plutôt dans le fait que les dépenses antérieures deviennent plus lourdes et que les fonds s’épuisent, par rapport au calendrier et à la certitude des ventes.
Ce qui semble être les annonces immobilières que les agences immobilières déplacent de droite à gauche.
Je pense que ce qui détermine réellement la survie d’une entreprise, c’est si elle peut maintenir un lien continu et rentable avec les personnes qui souhaitent vendre ou acheter la propriété.
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